Administracja odpowietrza piony, a lokator tylko zgłasza zimny grzejnik

Zarządca odpowietrza piony i inne najwyższe punkty instalacji przed każdym sezonem grzewczym. Mieszkaniec zgłasza zimny grzejnik administracji i otwiera głowice przy swoich grzejnikach do końca, na pozycję „5” lub „max”.

Co zarządca robi, zanim ruszy ogrzewanie?

Przed uruchomieniem ogrzewania zarządca sprawdza poziom wody i ciśnienie w instalacji, otwiera zawory odcinające, wyklucza wycieki i kontroluje, czy zawory termostatyczne przepuszczają wodę. Producent grzejników zaleca odpowietrzyć zakończenia pionów, rozdzielacze i inne lokalne najwyższe punkty instalacji, a robić to przed każdym sezonem.

Prawo nie wyznacza daty startu ogrzewania w blokach. Przyjęta w praktyce zasada to średnia temperatura zewnętrzna poniżej 12°C przez trzy kolejne dni. Odpowietrzenie i próba zaworów mieszczą się więc we wrześniu i październiku, zanim przyjdzie pierwszy chłód.

Zarządca, który zostawia te czynności na dzień rozruchu, dostaje zgłoszenia od połowy mieszkańców naraz. Zrobione wcześniej, zostają pojedyncze przypadki do rozpatrzenia.

Jak wygląda lista kontrolna zarządcy?

Klatki schodowe w budynkach mieszkalnych liczy się na temperaturę obliczeniową +8°C. Nieszczelne okno albo drzwi wejściowe wychładzają dolne kondygnacje i rury biegnące przez klatkę. Grubości izolacji z tabeli przed wpisaniem do protokołu sprawdź w załączniku do rozporządzenia o warunkach technicznych.

Kto odpowiada za lokal, a kto za piony?

Potrzebę odpowietrzenia grzejników w bloku zgłasza się osobie odpowiedzialnej za całą instalację: zarządcy, administracji albo wspólnocie. Administracje proszą, by mieszkańcy nie rozkręcali elementów instalacji, jeśli nie wiedzą, jak jest zbudowana, zwłaszcza odpowietrzników pionów w starszych budynkach.

W lokalu mieszkaniec ma dwa zadania. Odkręca głowice całkowicie, bo zakręcony grzejnik utrudnia napełnienie i odpowietrzenie, także u sąsiadów. Do tego wpuszcza ekipę, gdy trzeba dojść do zaworów. Najemca ma dodatkowo oparcie w ustawie: wynajmujący odpowiada za sprawne działanie instalacji, dzięki którym lokator korzysta z ciepła.

Własny grzejnik z zaworkiem odpowietrzającym mieszkaniec odpowietrzy sam, gdy jest letni, głowica stoi otwarta, a pod ręką są naczynie i ręcznik. Przy gorącej wodzie grozi poparzenie, więc wtedy czeka.

Jak obsłużyć zgłoszenie o zimnym albo bulgoczącym grzejniku?

Pierwsze pytanie dotyczy objawu, bo od niego zależy przyczyna. Zimna góra przy ciepłym dole oznacza powietrze w grzejniku. Bulgotanie też zwykle wskazuje na powietrze w instalacji. Ciepły pion i zimny grzejnik kierują na zakręcony zawór, osad albo rozregulowanie hydrauliczne.

Weźmy blok z wielkiej płyty, w którym zgłasza się lokal na ostatnim piętrze, a niżej grzejniki grzeją. Zarządca prosi najpierw o sprawdzenie głowic, potem odpowietrza zakończenie pionu. Gdy ciepło nie wraca, zleca hydraulikowi pomiar przepływu, płukanie albo regulację. Każdy krok dostaje datę i wpis.

Mieszkańcowi nie podsuwaj prowizorki: dogrzewanie piekarnikiem, farelką czy kuchenką gazową grozi pożarem i zatruciem czadem.

Jak udokumentować przegląd i odpowietrzenie?

Protokół z kontroli technicznej wskazuje datę, osobę kontrolującą, stan obiektu oraz nieprawidłowości i usterki, a zarządca prowadzi książkę obiektu budowlanego. Kontrola obowiązuje co najmniej raz w roku, a rozszerzona raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego).

Przy odpowietrzaniu zapisz datę, numery pionów i piętra, nazwisko wykonawcy oraz zakres. Dołącz zdjęcia manometru przed i po. Gdy zimne grzejniki wracają co sezon, taka seria wpisów pokazuje, że problem trwa i że zarządca o nim wiedział.

Czy 20°C w pokoju jest gwarantowane?

Przepisy techniczne przyjmują dla pokoi mieszkalnych temperaturę obliczeniową +20°C, a dla łazienek +24°C. To wartości do projektowania mocy instalacji. Zgłoszenie o chłodnym mieszkaniu wymaga więc pomiarów i dokumentacji.

Urządzenia regulacyjne przy grzejnikach mają dawać użytkownikowi możliwość zejścia poniżej obliczeniowej, ale nie poniżej 16°C w pomieszczeniach o temperaturze obliczeniowej 20°C i wyższej. Mieszkaniec, który sam przykręcił głowicę, nie zasłoni się później przepisem.

Czy odpowietrzanie pionów jest obowiązkiem z ustawy?

Art. 62 Prawa budowlanego wymaga kontroli stanu technicznego, ale nie zawiera osobnego nakazu odpowietrzania pionów. Odpowietrzenie wynika z eksploatacji instalacji, umowy z zarządcą i regulaminu wspólnoty albo spółdzielni, a producent zaleca je przed każdym sezonem.

Zarządca, który ma je wpisane do harmonogramu przeglądów, ma czym się wykazać przy każdej skardze.

Kiedy zarządca powinien wezwać hydraulika, a co robi sam?

Mieszkaniec nie rusza odpowietrzników pionów ani zaworów odcinających, bo grozi to zalaniem lokalu i sąsiadów oraz poparzeniem gorącą wodą. Zawory na pionach zamyka tylko zarządca albo hydraulik, po powiadomieniu mieszkańców, ponieważ zamknięcie odcina ciepło sąsiadom.

Sam zarządca sprawdza ciśnienie, otwiera zawory, ogląda izolację w piwnicy i wpisuje wszystko do protokołu. Hydraulika zleca, gdy odpowietrzenie nie przywraca ciepła, gdy powietrze wraca po kilku dniach, gdy trzeba zamknąć pion albo wymienić zawór. Prace przy instalacji gazowej i kominowej należą do uprawnionego wykonawcy. Jeśli powietrze wraca po każdym odpowietrzeniu, przed kolejnym zleceniem sprawdź ciśnienie i szczelność instalacji.

Gdy odpowietrzenie nie przywraca ciepła albo powietrze wraca, zamów odpowietrzanie kaloryferów od 299 zł.